خرید و فروش ملک و نکات طلایی معامله

خرید و فروش ملک و نکات طلایی معامله

بازدید: 39 تاریخ انتشار: 1398/11/7
خرید و فروش ملک ، یکی ازحساس ترین کارهایی است که هرکسی ممکن است آن را انجام دهد. قراردادهای خرید و فروش ملک شامل مسکونی(خانه، آپارتمان یا ویلا) یا تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین(مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) می باشد. در مجموع ملک در دسته اموال غیرمنقول قرار

خرید و فروش ملک

خرید و فروش ملک ، یکی ازحساس ترین کارهایی است که هرکسی ممکن است آن را انجام دهد. قراردادهای خرید و فروش ملک شامل مسکونی(خانه، آپارتمان یا ویلا) یا تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین(مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) می باشد. در مجموع ملک در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرد و به همین علت از قواعد حقوقی خاصی پیروی می‌کند.معملات ملکی ممکن است یا شما را به سود بالایی برساند یا خسارت مالی شدیدی را متحمل شوید. البته در این موارد همه چیز بستگی دارد به دقتی که شما در طول معامله  دارید. سایت با املاک درادامه مطالب مورد نیاز جهت بالابردن آگاهی و انجام معاملات موفق دراختیار شما عزیزان قرارداده است.

عقد قرار داد خرید و فروش ملک

برای خرید یا فروش ملک چه مراحلی را باید طی کنیم؟

1-مرحله ی اول: توافق بین دوطرف معامله

هنگامی که یک فرد ملکی را پسند کرد باید با فرد فروشنده برسر قیمت خرید  آن به توافق برسد وپس ازآن باید قولنامه ای بین دوطرف نوشته شود.

تفاوت قولنامه ومبایعه نامه؟

قولنامه ومبایعه نامه تفاوت چندانی ندارند تنها تفاوتشان این است که مبایعه نامه نام حقوقی قولنامه است وقولنامه بارحقوقی ندارد ودرصورتی که اختلافی بین دو طرف پیش بیاید وبه دادگاه مراجعه کنند قولنامه قابل قبول نیست .

قولنامه یا مبایعه نامه سندی غیررسمی است که پیش از رسمی شدن وسند زن دو طرف امضا میکنند.

درهر قولنامه 5مورد باید ذکر شود:

مشخصات فروشنده:آدرس،کدپستی،مشخصات شناسنامه ،شماره تلفن ثابت وهمراه

مشخصات خریدار:آدرس،کدپستی،مشخصات شناسنامه،شماره تلفن ثابت وهمراه

موضوع مورد معامله:مشخصات کامل جغرافیایی،هندسی مانند مساحت زمین یا ملک

مبلغ مورد معامله:قیمت واحد وقیمت کل به وجه رایج کشور

زمان مورد معامله:زمان نحوه پرداخت هزینه ی ملک وزمان حضوردردفترخانه برای تنظیم سند

مرحله ی دوم : دریافت کد رهگیری

برای پیشگیری ازهرنوع کلاهبرداری در خرید و فروش ملک مثل فروش ملک به چند نفر،بعد ازتوافق برای عقد قرارداد ،دوطرف باید به بنگاه معاملات ملکی رفته وقرارداد را درسیستم های جامع املاک ثبت کنند.

وقتی مشخصات ثبت شد کد رهگیری صادرمیشود ،درواقع صدورکد رهگیری به معنای سلامت معامله وازمراحلی است که برای انتقال سند باید انجام شود.

مرحله ی سوم : مراجعه فروشنده به دفتراسناد رسمی

فروشنده ی ملک باید به دفترخانه مراجعه کرده وفهرست مدارکی که برای فروش ملک لازم است را دریافت کند.

مدارک به شرح زیراست:

1-اصل و تصویرسندمالکیت

2-اصل وتصویر بنچاق

3-تصویرشناسنامه وکارت ملی فروشنده وخریدار

4-اصل وتصویروکالت نامه

5-اصل وتصویرپایان کاروعدم خلافی شهرداری

6-اصل وتصویرحصروراثت (درمورد سندهای ورثه ای)

7-اصل و تصویرفرم مالیات برارث(درمورد سندهای ورثه ای)

پس از تهیه ی همه ی مدارک ،فروشنده به دفترخانه مراجعه میکند و دفترخانه از شهرداری ،بیمه ،دارایی بخشداری ،درباره ی بدهی ملک استعلام میکند.

مرحله ی چهارم : انتقال سند

باتوجه به تاریخ ذکرشده در قرارداد،خریداروفروشنده باید در دفترخانه حاضرشوند.این مرحله پایان روند فروش ملک خواهد بود ومالکیت ملک مورد نظر به خریدار واگذار میشود.

 

شرایط انصراف از قرارداد در خرید و فروش ملک

گاهی ممکن است که پس از عقدقرارداد غیررسمی یکی از دو طرف معامله پشیمان شوند،برای چنین شرایطی قوانینی باید وضع گردد.

برای مثال در مبایعه نامه ذکرشود که هریک از طرفین قرارداد فقط تا مدت مشخصی میتوانند از قرارداد انصراف دهند،اگرپس از این مدت هرکدام از دوطرف اعلام انصراف از قرارداد کند باید مبلغی را به عنوان هزینه لغو معامله به طرف مقابل پرداخت کند.

نکات مهم در عقد قرار داد خرید وفروش

نکاتی مهم در تنظیم قرارداد های خرید و فروش ملک

متن  قرارداد

.ابتدا متن  قرارداد  را با دقت و توجه خوانده و در مورد متن آن با طرف مقابل توافق کنید که متن نوشته شده تغییر نمی کند.

مندرجات قرارداد

. مندرجات قرارداد صریح و روشن باشد و مقصود طرفین کاملا بیان شود تا دچار تفسیر های گوناگون نشود.

خط خوردگی

.سعی کنید در قراردادهای خرید و فروش، خط خوردگی نداشته باشد. در صورت خط خوردگی ، در قرارداد حتما توضیح داده شود.

قسمت های نقطه چین

.در قرارداد خرید و فروش ملک ، قسمت های نقطه چین را با توافق طرفین به دقت تکمیل کنید و در غیر این صورت روی نقطه چین ها خط بکشید تا مورد سوء استفاده قرار نگیرند.

سند رسمی

.اگر مورد معامله سند رسمی دارد نام مالک را در قسمت فروشنده حتما قید کنید .

در صورتی که مورد معامله جزء انحصار وراثت باشد با اصل و کپی گواهی انحصار وراثت ، بررسی نمایید که چه کسانی جزء وراث هستند و حق انجام دادن معامله را دارند.

واحد شمارش

.در تعریف مورد معامله برای زمین و باغ و باغچه ، از واحد شمارش ( قطعه ) برای آپارتمان ، از واحد شمارش دستگاه و برای خانه و مغازه ، از واحد شمارش ( باب )استفاده نمایید.

پلاک ثبتی ملک

.حتما پلاک ثبتی ملک ، شامل پلاک فرعی و اصلی ، شماره قطعه ، بخش و منطقه ثبتی به صورت دقیق ذکر شود.

مساحت

.مساحت طبق سند مالکیت درج گردد و چنانچه مورد اصلاحی نیز دارد، این اصلاح قید شود.

اگر مورد معامله دارای انباری و پارکینگ است حتما شماره قطعات تفکیکی و مساحت انباری ذکر شود.

نشانی و قیمت دقیق

.نشانی دقیق مورد معامله شامل خیابان ، کوچه ، پلاک ، طبقه ، شماره واحد و موقعیت آن  ، شمالی یا جنوبی.. قید شود.  قیمت مورد نظر معامله خرید و فروش ملک به صورت مقطوع  و دقیق به عدد و حروف و به ریال و تومان مشخص گردد.

چک

. اگر چکی ( اعم از تضمینی یا شخصی ) در  معامله پرداخت می شود حتما در قرارداد مشخصات چک درج گردد.

از صدور چک در وجه حامل خودداری و چک را در وجه خریدار صادر نمایید و در متن چک نوشته شود بابت قرارداد شماره ….. همچنین در صورت امکان از چک های تسلیمی کپی تهیه و نگهداری کنید.در ضمن تمام چک ها باید در حضور طرفین صادر و امضاء شود.

چک ها بدون خط خوردگی و از نظر مهر و امضاء شرایط قانونی رعایت شده باشد .

وام

. اگر مورد معامله دارای وام باشد ، حتما باید مبلغ اصل بدهی بانکی ، اقساط معوقه ، اقساط باقیمانده و سود متعلقه ، دقیقا مشخص گردد. بنابراین طرفین میتوانند به شعبه بانک پرداخت کننده تسهیلات مراجعه و با اخذ پرینت بانکی موارد یاد شده را مشخص ، و سپس بر همان به تنظیم قرارداد نمایند.

دفتر اسناد رسمی

.تاریخ دقیق تنظیم سند رسمی با ذکر شماره دفتر اسناد رسمی و آدرس آن قید شود.

خرید وفروش ملک

 

نکات کلیدی که مشاوراملاک درزمان خرید و فروش ملک باید انجام دهد:

1-تهیه فهرست مناسب از املاک برای متقاضیان

2-بررسی املاکی که قابلیت مقایسه دارند

3-کمک به فروشنده برای قیمت گذاری ملک

4-بازبینی قیمتهای نهایی ملک

5-بررسی جزئیات یک زمین یا ملک و ...

6- اضافه کردن یک ملک و مشخصات آن به وب سایت های واسطه

7-ارائه مشاوره به صاحبان ملک

8-تهیه یک برنامه مشخص برای بازدید بیشتر مشتری

9-مذاکره برسر تعمیرات مورد نیاز،قیمت ملک،شرایط قراردادو...

10-تنظیم خرید یک ملک

 

نکات مهم در خرید و فروش ملکی که با وکالت نامه فروخته میشوند:

الف)ملاحظه اصل سند مالکیت

ب)استعلام ازدفترخانه تنظیم کننده سند وکالت

ج)توجه به حدود مالکیت

د)وکالت قابل تفویض به دیگری باشد

 

نکات قابل توجه در خرید ملک کلنگی

.ابعاد زمین

توجه به ابعاد زمین جهت ساخت وساز بسیار حائز اهمیت است.

.شمالی یا جنوبی بودن ملک

ازنکات مهم دیگر این است که ملک موردنظر شما شمالی (درشمال خیابان)است یا جنوبی(درجنوب خیابان).معمولا زمین های جنوبی متراژمفید بیشتری نسبت به ملک شمالی دارد.

 

چگونه قیمت مناسبی روی ملک بگذاریم؟

.شرایط سند ملک

.مساحت ومتراژ ملک

.منطقه جغرافیایی ملک

.چشم اندازملک

.مصالح استفاده شده در ساخت

.معماری خانه

.نورگیری خانه

.واحدهای موجود در آپارتمان

.فرم زمین ملک

.چند بر بودن ملک

.تورم و شرایط اقتصادی کشور

.رونق خرید و فروش در محدوده ملک

.قیمت نمونه های مشابه

 

برای خرید یک ملک تجاری چه چیزهایی مهم است؟

از آنجایی که افرادی که قصد خرید املاک تجاری را دارند بیشتر مایل  به خرید مغازه هستند، برخی از نکاتی که هنگام خرید مغازه باید رعایت شود را در ادامه میگوییم:

  • اگر امکان خریداری یک مغازه دونبش را دارید حتماً این کار انجام دهید. دونبش بودن مغازه در دیده شدن آن و جذب مشتری تاثیر زیادی دارد.

  • اگر مغازه‌ای که قصد خرید آن را دارید در یک پاساژ یا مجتمع تجاری واقع شده است، ملکی را انتخاب کنید که در بخش پر رفت‌وآمد آن قرار گرفته باشد.

  • اگر قصد خرید ملک تجاری را دارید باید بدانید که هر مغازه دو نوع تملک دارد. نوع اول یک شخص که ملکیت مغازه را دارد صاحب ملک محسوب می‌شود و کسی که صاحب امتیاز مغازه است (امتیاز و مجوز صنفی که درون مغازه در حال فعالیت است) مالک سرقفلی مغازه است. برای شما بهتر است که هر دو نوع مالکیت را در اختیار بگیرید.

  • صاحب ملک باید اطلاع داشته باشد سرقفلی‌ که به شما واگذار شده است، قرار است به چه صنف یا شغلی تغییر کند.

  • خرید مغازه در کوچه‌های فرعی توصیه نمی شود،حتی اگر قیمت پایینی داشته باشد.

  • اگر مغازه‌ای که قصد خرید آن را دارید در خیابان واقع شده است دقت کنید که در هنگام ظهر در موقعیت آفتاب‌گیر قرار نگرفته باشد.

  • طبق تجربه و بررسی‌ها مغازه‌ها و املاک تجاری سمت راست خیابان از سمت چپ آن شلوغ‌تر است پس سعی کنید در سمت راست خیابان ملک تجاری خریداری کنید.

  • برخی پاساژها و یا خیابان‌ها هستند که مرکز تجمع یک صنف خاص هستند، اگر مغازه خود را در چنین محل‌هایی خریداری یا اجاره کنید مناسب‌تر خواهد بود.

جمع بندی مقاله

به طور کلی در هنگام خرید و فروش ملک نکاتی مهم وجود دارد که به هنگام عقد قرار داد و قبل از عقد قرارداد همگی باید مورد بررسی و قرارگیرند . نکاتی که در بالا اعلام شد نکاتی اصلی و کلیدی در خرید و فروش ملک می باشد که تنها قسمتی از اطلاعات اولیه یک معامله به حساب می آید . پس به هنگام عقد قرار داد در زمینه خرید و فروش ملک و یا مشارکت در ساخت ، نکات بالا را از یاد نبرید .